PROFF EIENDOMSLEDELSE ER NØKKELEN

Sist oppdatert torsdag 19. august 2010 11:17 Skrevet av Per T. Eikeland

Svaret på de mange utfordringene som samfunnet og eierne står overfor når det gjelder eksisterende bygninger, er profesjonell eiendomsledelse.  Eiendomsledelsen må utføres på vegne av eier og ha som sitt overordnete formål å ivareta eierens interesser og ansvar overfor brukerne og samfunnet og ivareta bygningens drift, vedlikehold og utvikling.

Prosjektledelse er etter hvert et veletablert fagområde, med fagmiljøer og utdanningstilbud som bidrar til å heve kompetansen og respekten for prosjektlederrollen. Tiden er overmoden for å innarbeide en tilsvarende rolle for driftsfasen av publikumsbygninger og andre næringsbygg. Både huseiere og samfunnet har behov for en eiendomsledelse, som ivaretar overordnet ledelse, styring og ansvar i bruksfasen på vegne av eieren, tilsvarende det prosjektlederen gjør i investeringsfasen.

Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av eksisterende bygningsmasse byr på store utfordringer, både for samfunnet og for eierne. Disse utfordringene krever en eiendomsledelse som makter å gi eierne en reell verdiskaping og styring, og som samtidig har kompetanse til å ivareta brukernes og samfunnets krav.

Når altfor mange offentlige byggeiere sparer på vedlikeholdet eller forsømmer løpende ettersyn slik at de må ut med det flerdobbelte til å reparere skadene, betyr det mer enn økte kostnader. Mangelfullt vedlikehold betyr også at brukerne og de formålene lokalene skal brukes til, blir skadelidende. Dårlig inneklima går på helsen løs. Bygningens levetid forkortes og estetiske kvaliteter forringes. Moralisering over tidligere års forsømmelser gir liten effekt og skyter som regel på feil mål. Årsakene er gjerne sammensatte, og problemet må løses med et sett av virkemidler, hvor kompetanse og langsiktighet i eiendomsforvaltningen kanskje er det viktigste. Etablering av en profesjonell eiendomsledelse som ivaretar eierinteressene, er av grunnleggende betydning for å bygge kompetanse og sikre langsiktighet i bruken av vedlikeholdsmidlene.

Mengden av klimagasser i atmosfæren påvirkes i stor grad av bygningsmassens bruk av energi til oppvarming og kjøling. Forskriftene etter Plan- og bygningsloven kommer derfor til å stille stadig strengere  energi- og miljøkrav. Men disse har primært betydning for nybyggene og større ombyggings- og rehabiliteringstiltak.  Regjeringens miljøhandlingsplan for bolig- og byggsektoren anslår at 80% av dagens bygningsmasse vil fortsatt stå i 2050. Skal vi ha noen som helst mulighet til å nå klimamålene i tide, kommer vi ikke utenom å finne løsninger for de bygningene vil allerede har. Regjeringen har varslet nye krav til eksisterende bygninger, krav som vil stille eierne overfor betydelige utfordringer. Det skal bare først utredes hvordan.

Heller ikke når det gjelder universell utforming av landets bygningsmasse har samfunnet tålmodighet til å vente til alt er bygget nytt. Løsninger for eksisterende bygningsmasse må finnes; løsninger som ivaretar skiftende brukerbehov og samtidig ivaretar klimakrav, krav til innemiljø og krav til universell utforming. Egne fagspesialister må styres og koordineres gjennom aktiv ledelse, ellers kan det lett bære galt av sted.

Eiendomsledelse bør utvikles til et fagområde, med fagmiljøer, utdannings- og kurstilbud som bidrar til å heve kompetansen og respekten for rollen som eiendomsleder.  Når det gjelder det faglige grunnlaget for eiendomsledelsen, er dette selvsagt avhengig av oppgavens størrelse og kompleksitet. Men det må i alle fall kreves kompetanse i organisasjon og ledelse, eiendomsjus, innkjøp og økonomistyring,  alt relatert til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygninger. Det vil være betydelig faglig fellesskap mellom eiendomsledelse og det faginnholdet som legges inn i eiendomsforvaltning og i fasilitetsstyring på strategisk og taktisk nivå. Ansvaret og interessene som eiendomsledelsen skal ivareta, vil imidlertid primært være forankret i eierrollen, mindre i bruker- eller forvalterrollen.

Mange vil hevde at eiendomsledelse er en funksjon som ivaretas av  eiendomsforvalteren. Det er det nok ofte grunnlag for å mene. Men det dreier seg om mer enn valg av ord. Forvaltning og ledelse er to etablerte begrep som gir oss ulike forventninger til hva eiendomsforvaltning og eiendomsledelse kan bety. Ingen vil vel mene at prosjektforvaltning er et like greit begrep som prosjektledelse. Eiendomsledelse innebærer på samme måte et overordnet lederansvar som ivaretas på vegne av eier.

Begrepet ”fasilitetsstyring”, som en oversettelse av Facilities Management, er på vei inn i språket, men vil neppe få noen stor utbredelse utenfor fagmiljøene. Norske standarder definerer fasilitetsstyring som  ”Integrasjon av prosesser i en organisasjon for å opprettholde og utvikle avtalte tjenester som støtter og forbedrer effektiviteten til organisasjonens primære aktiviteter.” Dette betyr at fasilitetsstyringen har en overordnet forankring i bruksfunksjonene, ikke i eierskapet til byggverket. Dette er en viktig forskjell. Selv om både eier og bruker vil være opptatt av at bygningen er godt egnet for brukervirksomheten, vil de økonomiske interessene og langsiktigheten i vurderingene være forskjellige og ofte føre til ulike beslutninger. Brukeren forholder seg til eiendommen som nødvendige lokaler som trengs  for kjernevirksomheten. Huseierpespektivet er mer omfattende og langsiktig. Eiendommen er en investering som skal nedbetales og gi avkastning over levetiden. Ulike interesser og tidsperspektiv er en viktig årsak til at bygninger som forvaltes av brukerne, oftest får et dårligere forebyggende vedlikehold enn bygninger som forvaltes av et eiendomsforetak, offentlig eller privat.

Behovet for fagkompetanse for å ivareta eierinteressene og samfunnsansvaret har økt betydelig de senere tiårene. I de aller fleste tilfeller vil eier være avhengig av å skaffe seg en profesjonell eiendomsleder for å ha tilgang til den kompetansen som er nødvendig.